아파트 매매가격 적당한지 계산하는 법

한번쯤 고민해 본 적 있을 것이다. 부동산에 걸린 매매가(호가)가 과연 적정가격인지. 아파트 매매가격이 적당한지 계산하는 법이 있어 정리해 본다. 즐겨보던 김짠부 유튜브에서 발견한 영상을 캡쳐했다.

 

채상욱 애널리스트라고 유명한 분이다. 책도 여러 권 쓰셨고 2019년도부터 하락을 외쳐온 분인데 당시에는 비웃음을 샀지만 지금 보니 틀린 말이 아닌 오히려 미래를 내다 본 사람이 되었다. 

 

채상욱님의 의견은 아파트 매매가가 적정가격이냐 아니냐를 판단할 때, 시세를 추종하지 말고 펀더멘탈을 봐야한다. 주식은 펀더멘탈을 계산하는 방법이 여러가지 있는데 희안하게 부동산은 그런 계산법이 없다. 하지만 참고할 수 있는 유일한 수치가 있는데 그게 바로 전세가격이라는 것. 

시세추종을 하면(매매가를 쫓아다니면) 물릴 수 밖에 없으니 부동산의 펀더멘탈인 전세가격을 봐야 한다는 주장이다. 왜냐면 전세에는 거품이 없고 투기가 없기 때문이다.

현재 그 지역의 가치를 정확히 반영하는 것이 전세가격. 그래서 매매가는 전세가격의 범위에서 크게 벗어나기 어렵다. 전세가격의 5배, 10배 되는 매매가가 존재하지 않는 것도 그런 이유이다.(재개발, 재건축은 제외)

 

현재 전국 대부분의 아파트의 시세는 평균적으로 전세가의 1.6~1.7배 사이에 분포한다.

 

전세와 매매의 가장 큰 차이는 2년+2년 연장=최장 4년만 살 수 있느냐, 영원히 거주할 수 있느냐의 차이. 영구거주의 가치를 현재가로 할인해 계산하면 매매가의 60~70% 사이가 된다는 것이다.

 

 

전국적으로 이렇기 때문에 매매가를 보지 말고, 전세가격 x 1.6~1.7배 밴드 사이에 있는 걸 보면 크게 물릴 일은 없다고 말한다.

반대로 매매가를 보고 시세추종해서 거래를 하면 고점에 물리기 쉽다고.

 

 

예를 들어 전세가 3억 5천만원인 아파트라면 매매 적정가격은 5억1천만원~5억 5천만원 사이라는 계산이다. 이 구간에 매매가가 있다면 전세보다 매매해서 지내는 것도 괜찮다는 뜻.

 

결국 매매가도 전세가에 비례하여 상승하는데 올해보다 5년쯤 뒤에 지금보다 좋아질 것 같은 판단이 드는 지역이라면(교통, 편의시설, 교육여건이 좋아질 곳이라면) 미래의 전세가가 오늘보다는 높을 것이므로 좀 물렸더라도 존버해도 괜찮다.